Обновленные метры: кризис подстегнул собственников торговых центров к изменению объектов

Торговые центры требуют обновления каждые 3–5 лет — это естественная эволюция, говорят эксперты. Но по факту, отмечают ритейлеры, не все торговые объекты, работающие в Украине, следуют этому правилу. Нынешний кризис подстегнул собственников проводить изменения торговых центров. По мнению ритейлеров, даже за счет несущественного, но качественного улучшения торгового центра оборот магазина может увеличиться на 40%, что в свою очередь приведет к росту доходов собственника объекта

Директор департамента торговой недвижимости Colliers Internatinal Наталья Кравец заявила в конце марта на отраслевом форуме, что к ним стали чаще обращаться торговые центры, которым за 5–7 лет (работы на рынке. — Ред.), с просьбой провести улучшение в их объекте. «Пока не было конкуренции на рынке, можно было себе позволить не меняться. Но сейчас вопрос уже не в том, делать или не делать, а в том, как сделать эти изменения», — отмечала Кравец. Позже в комментарии Retailers она уточнила, что все торговые центры, которые хотят быть привлекательными для посетителей, должны обновляться каждые 3–5 лет. По словам заместителя департамента стратегического консалтинга UTG Константина Олейника, после завершения жизненного цикла, особенно при усилении конкурентной борьбы, торговые центры начинают терять лояльность потребителей, снижаются показатели посещаемости, что приводит к постепенному оттоку крупных, а затем и более мелких арендаторов.

Основной катализатор, который заставляет собственников объектов менять их, — это снижение эффективности, говорят эксперты. «Снижение эффективности торговых и торгово-развлекательных центров происходит по нескольким причинам: рост конкуренции, изменение покупательских предпочтений, изменение рыночных тенденций», — отмечает руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Евгения Соломатина. Кризис входит в этот ряд причин. Летом 2015 года управляющий директор DTZ Ukraine (сейчас название компании Cushman & Wakefield) Ник Коттон заявлял, что 70% ТРЦ требуют реконцепции, поскольку это центры первого поколения, созданные в 2000–2008 годах.

Говоря об обновлении ТРЦ, в Colliers подразумевают обновление фасада (оцифрование и т.д.), смену экспозиции, постоянное усиление пула арендаторов, расширение зоны общепита и развлечений (что является новой тенденцией в развитии ТРЦ), зон отдыха и wi-fi территорий. «Мы работали над обновлением ТРЦ «Вавилон». Наша компания привлекла 2–3 крупных оператора. Для этого понадобилась небольшая реконструкция. В результате посещаемость центра выросла, арендный доход увеличился и стал стабильным», — рассказывала Кравец на форуме.

Сумма инвестиций на изменения в объекте зависит от масштаба самих изменений. Стоимость реконцепции варьируется от $10 000–30 000 до $4–6 млн, если требуется применять архитектурные решения, отмечал ранее Коттон. Однако, по его словам, владельцы ТРЦ выбирали на тот момент средний вариант: $100 000–500 000 — средняя программа внутренней переконфигурации площади. 

В обновление также может входить увеличение площади объекта, привлечение якорного арендатора более 2000 кв. м, отмечает Соломатина. Реконцепцию с увеличением площадей проводили ТЦ «Караван» в Днепре и столичный ТЦ «Городок» на Петровке (он еще находится в процессе обновления). Новый собственник ТЦ «Пирамида» возле ст. м. Позняки планирует до 2020 года провести реконструкцию и расширить объект, увеличив его общую площадь на 40% (сейчас 16 000 кв. м), а торговую на 70% (сейчас 11 000 кв. м).

Кризис больше коснулся тех объектов, пул арендаторов которых состоял в основном из частных предпринимателей. «В отличие от сетевых ритейлеров, они менее устойчивы при падении продаж. К тому же они самостоятельно не могут образовывать трафик и перестают быть интересны владельцу ТРЦ, как только нарушают график внесения арендной платы», — говорит руководитель торговых помещений консалтинговой компании JLL в Украине Екатерина Весна. Вероятность ухода частных предпринимателей из торгового центра из-за невысоких продаж гораздо выше, чем у сетевых. По словам Весны, по этим причинам торговые центры начали работать над тем, чтобы завести на свои площади стабильных арендаторов, таким образом минимизируя риски. К примеру, «Французский бульвар» в Харькове, ТРЦ «Мегамолл» в Виннице, ТРЦ «Конкорд» в Полтаве.

В сети «Будинок играшок» рассказывают, что после незначительных изменений, которые провел ТРЦ «Мегамолл», товарооборот их магазина в этом объекте вырос на 40%. Отметим, что «Мегамолл» провел четкое зонирование детской зоны, товаров для дома и пр. (в том числе за счет размещения новых арендаторов).

Коммерческий директор девелоперской компании «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин добавляет, что тенденция сокращения магазинов частных предпринимателей в торговых центрах началась давно и в кризис только усилилась. «С эволюцией торговли базарный формат начал себя изживать», — добавляет он.

Торговые центры, которые и так работали в основном с сетевыми арендаторами, повышают свою эффективность за счет частичной реконцепции, четкого зонирования площадей и так далее, отмечает Весна. «Кризис научил собственников объектов более профессионально подходить к управлению торговыми центрами», — подытоживает эксперт.

В Европе нередки случаи, когда объект могут закрыть на год для проведения существенных изменений. В Украине собственники торговых центров, за редким исключением, не готовы пойти на такой шаг. Маркетинг-директор киевского подземного ТЦ Globus Оксана Бондаренко в конце марта на отраслевом форуме заявила, что проводить реконцепцию работающего центра сложнее, в то же время собственники не готовы закрывать объект на реконцепцию, таким образом теряя доход при существенном росте затрат. Обновляться «Глобус» начал в 2014 году (впервые за 12 лет своей работы), тогда было восстановлено техническое состояние ТЦ, в 2015 году проведена ротация арендаторов, в 2016 году на обновление было потрачено 30 млн грн. И если в 2015 году в Globus пустовало суммарно 40% от общего объема площадей, то в 2017 году уже 2%.

Примером кардинальной реконцепции с остановкой работы части торгового центра Михаил Гаврюшин называет подземный торговый центр «Метроград» в Киеве. В 2015–2016 годах в этом объекте была проведена реконцепция в два этапа, на что суммарно было потрачено около 50 млн грн (срок окупаемости инвестиций 6 лет). До этого объект ни разу не обновлялся с момента открытия — с 2001 года.

В прошлом году руководитель Украинской инновационно-финансовой компании (УИФК; управляет ТЦ «Метроград» и «Метрополис») Ирина Кобзар заявляла, что идея реконцепции «Метрограда» возникла еще в 2008 году, однако на то время акционеры не были готовы к глобальным изменениям, так как объект был достаточно рентабельным. Однако в 2014 году ситуация изменилась, и до этого заполненный на 100% «Метроград» стал терять арендаторов. Тогда доля пустующих помещений составила 10%. После реконцепции этот показатель снизился до 4%. В планах УИФК продолжить обновление ТЦ.

Действующим центрам гораздо сложнее осуществить концептуальные изменения на объекте, так как не всегда есть техническая и экономическая возможность внести коррективы, чтобы соответствовать изменяющемуся рынку, говорит Евгения Соломатина. «Новым проектам, которые находятся в процессе разработки концепции или на стадии строительства, это сделать проще», — добавляет эксперт. Из-за кризиса открытие многих торговых центров в Киеве переносилось. Только на этот год заявлено к открытию около 10 крупных объектов. Учитывая, что срок обновления ТЦ составляет в среднем 5 лет, им тоже нужно проводить изменения.

Так поступили собственники ТРЦ Retroville в Киеве. «Когда этот объект только проектировался в 2014 году, он представлял собой аналог ТЦ Akropolis, который работает в Прибалтике. Но впоследствии в связи с изменением поведения покупателей, которые все больше желают получить эмоцию от посещения торговых центров, мы решили немного изменить концепцию», — рассказывает Наталья Кравец из Colliers International (брокер Retroville). Если раньше центральным ядром Retroville был каток, то сейчас на его месте размещено пространство для проведения ивентов. Также была расширена зона фуд-корта, которая сейчас составляет 1700 кв. м, для сравнения, в Lavina это 900 кв. м. В целом до изменений Retroville доля развлекательной зоны вместе с фуд-кортом занимала меньше 15%, после изменений уже более 20%.

В будущем тенденция обновлений торговых центров только усилится с выходом на рынок новых объектов, подчеркивают эксперты.

Автор: Вероника Гаврилюк